(Julkaistu ensimmäisen kerran 18.3.2021)

Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kauppahintarekisterin mukaan vuonna 2020 valtakunnan tasolla myytiin 2811 metsäkiinteistöä. Tarkastelussa on huomioitu vain yli 10 hehtaarin suuruiset, edustavat metsäkiinteistöluovutukset. Kokonaispinta-alaa kertyi kaikkiaan noin 115 tuhatta hehtaaria, kokonaisarvon ollessa 353 miljoonaa euroa. Vuoteen 2019 verrattuna kauppamäärissä oli hienoista kasvua ja kokonaispinta-ala kasvoi noin 5,6 prosenttia. Kokonaismarkkina-arvo kasvoi 8,7 prosenttia ja myytyjen kohteiden keskimääräiset hehtaarihinnat nousivat 2,9 prosenttia. Koronan vaikutukset jäivätkin valtakunnan tasolla odotettua maltillisemmiksi.

Metsäkiinteistömarkkinoiden kehitys Suomessa ja Etelä-Savossa vuosina 2019–2020. Muutos edelliseen vuoteen suluissa prosentteina.

Vuosi	Alue	Lukumäärä, kpl	Pinta-ala keskiarvo, ha	Pinta-ala yhteensä, ha	Markkina-arvo, €	Keskiarvo, €/ha	Keskihajonta
2019	Koko maa	2784	39,2	109133	325 106 611	2979	1997
2020	Koko maa	(1 %) 2811	(4,6 %) 41,0	(5,6 %) 115251	(8,7 %) 353 359 566	(2,9 %) 3066	2070
2019	Etelä-Savo	215	28,9	6214	27 003 871	4346	2015
2020	Etelä-Savo	(-20%) 171	(4,6%) 29,4	(-19%) 5027	(-14%) 23 281 889	(6,6 %) 4631	1755
2020	Metsätilat.fi	88	29,6	2607	14 115 016	5408	1965

Etelä-Savon alueella metsäkiinteistöjen kauppa kävi myös kohtuullisen vilkkaasti alkukevään dramaattisista uutisista huolimatta. Hiljaisen kevään jälkeen kauppa vilkastui ja vuoden vaihteessa oltiin viidenneksen perässä edellisvuotta verrattuna kauppamäärillä ja kokonaispinta-alalla. Kauppamäärien putoaminen ei näkynyt toteutuneissa kauppahinnoissa, vaan päinvastoin. Keskimääräiset hehtaarihinnat nousivat Etelä-Savossa 6,6 prosenttia, jota siivitti osaltaan päätehakkuutukkien piristynyt hintataso, mutta ennen kaikkea hyvä kysyntä metsätiloista. Toisin sanoen metsätilojen hyvä kysyntä ja niukka tarjonta siirsivät markkinatasapainoa, joka näkyi hintatason nousuna.

Etelä-Savossa myydyistä tiloista 88 kappaletta myytiin Metsätilat.fi palvelun kautta

Etelä-Savossa myydyistä, edustavista kohteista 51 prosentilla käytiin kauppaa Metsätilat.fi-palvelun kautta. Tarkastelun kohteena olleiden yli 10 hehtaarin edustavien metsäkiinteistöluovutusten keskipinta-ala oli 29,6 ha ja keskihinta 160 tuhatta euroa. Kohteiden keskitilavuus oli 116 m³/ha, taimikoiden osuuden ollessa noin 20 prosenttia pinta-alasta. Puustokerroin, joka kuvaa tilan kauppahintaa suhteessa puuston arvoon, kipusi 1,27 eli toteutuneet kauppahinnat olivat 27 % puuston arvoa suurempia. Vastaavasti hintakerroin nousi yli yhden ollen 1,01. Hintakerroin kertoo toteutuneen kauppahinnan suhteen metsän summa-arvioon, jota ei ole korjattu kokonaisarvon korjauksella.

”Metsätila-kauppa vaatii erityisosaamista”

Metsätilat.fi-palvelun kautta myytyjen tilojen hehtaarikohtainen keskihinta oli menneenä vuonna 5408 euroa, joka oli lähes 17 % Etelä-Savossa maksettua keskihintaa suurempi. Metsätilakauppa vaatiikin erityisosaamista ja voidaan todeta, että kilpailuttaminen kannattaa. Maanmittauslaitoksen kauppahintatilasto sisältää myös Metsätilat.fi-palvelun kautta myydyt tilat, joten todellisuudessa ero keskihinnoissa on tätäkin suurempi.

Rahastot aktiivisina markkinoilla

Paljon puhututtaneet institutionaaliset sijoittajat, puhekielessä rahastot, olivat aktiivisia kuluneen vuoden aikana. Metsätilat.fi-palvelun kautta myydyistä kohteista lähes 39 prosenttia tehtiin institutionaalisten sijoittajien kanssa. Pinta-alaltaan osuus on sitäkin suurempi, sillä myydystä metsämaasta liki 53 prosenttia päätyi institutionaalisille sijoittajille.

Metsätilan myyjän kannalta institutionaalisten sijoittajien merkitystä ei pidä väheksyä, sillä erityisesti suurten ja arvokkaampien metsätilojen osalta hintataso on noussut pienempien kohteiden kanssa samalle tasolle, eikä niin sanottuja tukkualennuksia ole enää havaittavissa. Pikemminkin isoista kohteista joudutaan maksamaan tukkulisää. Vallitseva korkotaso sekä valtioiden voimakkaasti elvyttävä talouspolitiikka ei ainakaan vähennä sijoittajien kiinnostusta metsään ja monien institutionaalisten sijoittajien Q4 -osavuosikatsauksissa todetaankin metsänhankinnan pysyvän ennallaan tai lisääntyvän. Rahastojenkin osalta on hyvä muistaa, ettei se ensimmäinen tarjoaja ja muut tilat kylältä ostanut institutionaalinen sijoittaja tee läheskään aina parasta tarjousta!

Tarkastelussa on huomioitu kaikki yli 10 hehtaarin suuruiset, edustavat metsäkiinteistökaupat. Edustavilla metsäkiinteistöluovutuksilla tarkoitetaan koko kiinteistön tai määräalan kauppoja, jotka eivät ole sukulaisten välisiä tai omistusjärjestely eikä kaupassa ole pidätetty erityistä eläke- tms. oikeutta ja sijaitsevat haja-asutusalueella ja ovat rakentamattomia (voi olla arvottomia rakennuksia).