Ohjeet ostajalle

Kuolinpesän omistaman metsäkiinteistön ostaminen on hyvin samankaltaista kuin keneltä tahansa muultakin kiinteistön omistajalta. Myyjänä toimivan kuolinpesän puolesta kauppakirjan allekirjoittaa kuolinpesän valtuuttama asiainhoitaja, joka on useimmiten joku kuolinpesän osakkaista tai käräjäoikeuden määräämä pesänselvittäjä / pesänjakaja.

Tärkeimmät huomioitavat seikat kiinteistön ostamisessa kuolinpesältä liittyvät lainhuudon hakemiseen ja kiinteistökaupan vastuukysymyksiin.

Kun kiinteistö ostetaan kuolinpesältä, on kyseessä jakamaton kuolinpesä ja tällöin kiinteistön omistaa hyvin todennäköisesti edelleen kuollut henkilö. Kuolinpesä on saattanut kuitenkin hakea kiinteistölle selvennyslainhuudon, jonka myötä kuolinpesä on virallisesti kiinteistön ostaja. Jos selvennyslainhuutoa ei ole haettu, pitää kiinteistön ostajan saada esittää sukuselvitykset vainajasta ja muut tarvittavat asiakirjat kuolinpesän osakkaista, jotta voi saada lainhuudon saannolleen.

Kiinteistökaupassa kuolinpesän ollessa myyjänä, jakautuu myyjän maakaaren mukainen vastuu laatu- yms. virheistä kuolinpesän osakkaiden kesken. Maakaaren mukaiset velvollisuudet ja virhesäännökset koskevat myös kuolinpesää eli jokaista sen osakasta. Ostaja voi mahdollisessa virhetilanteessa vaatia kuolinpesältä mm. kaupan purkua tai hinnanalennusta. Virhetilanteissa on huomionarvoista myöskin se, että osakkaat eivät välttämättä ole yksikään käytännössä hallinnoineet myytävää kiinteistöä ollenkaan ja näin ollen esimerkiksi kiinteistölle kuuluvan rakennuksen huolto- ja korjaustoimet on voitu laiminlyödä vuosikausia ennen kauppaa. Osakkailla on kuitenkin edelleen vastuu kohdetta koskevista tiedoista ja niiden oikeanmukaisesta tiedoksiannosta ostajalle. Osakkaat edelleen vastaavat kohteen virheistä aivan samalla tavalla kuin muutkin myyjät. Tästä syystä kuolinpesän ollessa kiinteistön myyjänä, korostuu mm. mahdollisten kuntotutkimusten teettäminen asuinkuntoisista rakennuksista ja ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän hankkimat muut syventävät tiedot kohteen ominaisuuksista.

Eri tietolähteistä saa ns. avointa metsävaratietoa, joka perustuu kymmenen vuoden välein tehtyyn laserkeilaukseen. Metsätilat.fi:ssä metsien mittaus tehdään maastotyönä, koska laserkeilaustieto voi olla epätarkkaa, metsissä voi olla tuhoja ja metsien hoitotilanne on muuttunut vuosien varrella. Lisäksi metsän monimuotoisuus-, luonnosuojelu- ja metsälakikohteet on tarkastettava maastossa. Maastotyöllä saadaan otettua kohteesta todellinen selko ja näin suljetaan puusto- ja maastotiedon virhetilanteita pois.

Puuston määrän, tukkiosuuden, hoitotarpeiden, elinympäristöjen, tieolosuhteiden ja korjuukelpoisuuden selvittäminen maastossa on tärkeää, koska metsäkiinteistökaupassa liikkuu isoja rahoja ja tieto täytyy olla varmistettua.

Puuston mittauksessa käytetään joskus tukena avointa metsävaratietoa kuviorajojen piirtämisessä, mutta puumäärät, taimikoiden pituudet ja laadut varmistetaan maastomittauksilla. Relaskoopilla ja puuston korkeusmittarilla on edelleen käyttöä Metsätilat.fi kiinteistönvälittäjän työssä.

Metsänomistaja maksaa muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta metsän tuloista 30 tai 34 prosenttia pääomaveroa. Veroa maksetaan kuitenkin vasta vähennysten jälkeisestä tulosta. Eli metsänomistajana saat ensin vähentää tulosta kaikki metsästä syntyneet kulut. Ennen näitä saat hyödyntää myös metsävähennyksen, joka on yleensä kaikkein suurin ja siten tärkein vähennys. Usein kuitenkin tämä vähennys unohtuu.

Metsävähennys on yksinkertaistaen ostohinnasta ja ostoon liittyvistä kuluista syntyvä vähennys. Virallisesti nämä yhteensä muodostavat tilan hankintamenon. Tästä hankintamenosta metsänomistaja saa vähentää 60 % tulevista metsän tuloista. Tätä summaa kutsutaan metsävähennyspohjaksi. Metsävähennyspohjaa saa käyttää niin kauan kuin sitä riittää, mutta enintään 60 % vuotuisista tuloista ennen muita vähennyksiä. Vain itsetehdyn hankintatyön arvo vähennetään ensin.

Perinnönjaoissa on syytä muistaa, että kuolinpesäosuuden kauppa ei ole kiinteistökauppaa eikä siitä synny metsävähennysoikeutta. Eli ensin perinnönjako ja sitten vasta kauppoja, kun kyseessä on metsäomaisuus. Vain hallintaoikeuden tilaan omaavalla ei ole koskaan mahdollisuutta metsävähennyksen käyttöön.

Metsävähennys on hyvä muistaa, kun harkitsee tarjousta metsätilasta. Näin verottaja ei ole ihan niin isona yhtiökumppanina jakamassa tulevia tuloja.