Metsätiloilla enemmän ostajia kuin myyjiä
Metsä on edelleen vakaa ja haluttu sijoitus- ja arvonsäilytysmuoto. Metsätilan arvoon vaikuttavat mm. tilan puusto, sijainti, tieyhteydet ja maapohja.
Piia Perälä
Uutisissa ja tiedotteissa kerrotaan, miten kiinteistö- ja asuntokauppa on romahtanut. Sekä hinnat että kauppamäärät ovat pienentyneet. Asuntokauppaan verrattuna metsätilakauppa näyttää elävän hieman erilaista elämää. Koronabuumivuoden 2021 ennätyksellisistä myyntimääristä palattiin viime vuonna suunnilleen vuoden 2019 kauppamääriin. Keskimääräiset kauppahinnat kuitenkin jatkoivat nousuaan. Osaltaan kauppahintojen nousua selittää myytyjen metsätilojen keskihehtaaripuuston lisääntyminen.
Koko maassa vuonna 2022 tehtiin yli 10 hehtaarin yksinomaan metsämaata sisältävien kohteiden kauppoja 2765 kappaletta. Näiden kauppojen hintamediaani oli Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston mukaan 3466 €/ha ja keskiarvo 3913 €/ha. Päijät-Hämeessä vastaavat luvut olivat 56 kpl, mediaani 5272 €/ha ja keskiarvo 5795 €/ha.
Kauppahintojen keskihajonta on suurta, noin 2500 €/ha. MML:n kauppahintatilasto käsittää vain edustavat metsätilakaupat ja esim. sukulaiskaupat jäävät tilastoinnin ulkopuolelle. Päijät-Hämeen edustavista metsätilakaupoista välitettiin noin puolet Etelä-Suomen metsätilat LKV:n kautta. Näiden kohteiden toteutunut keskihinta oli hieman yli 7000 €/ha.
Mistä metsätilojen hinnat muodostuvat?
Suurin metsätilojen arvoon vaikuttava tekijä on tilan puusto. Varttuneita kasvatusmetsiä ja päätehakkuumetsiä sisältävät tilat ovat arvokkaampia kuin taimikkovaltaiset tai nuorista kasvatusmetsistä koostuvat tilat. Asunto- ja tonttikaupan tapaan myös metsätilojen arvoon vaikuttaa olennaisesti sen sijainti. Metsätilalla hyvä sijainti tarkoittaa kuitenkin kauppa- ja kyläkeskusten vieressä sijaitsemisen sijaan sitä, että tilalle on hyvät tieyhteydet ja että maapohja on kantavaa. Hintaa nostaa myös maapohjan rehevyys sekä puuston ja metsänhoidon laatu. Nämä ovat myös metsäarviossa kohtuullisen helposti huomioon otettavia hinnanmuodostustekijöitä.
Ostajia kiinnostaa metsän monikäyttöisyys
Nykyään metsätilojen hintaan vaikuttavat entistä enemmän erilaiset virkistys- ja monikäyttöarvot. Varsinkin Etelä-Suomessa pienehköjä metsätiloja ostetaan metsästys- ja jopa koiraharrastusta varten. Edelleen useilla metsästysseuroilla hirviporukkaan pääsyn vaatimuksena on se, että pyrkijä liittää omia maitaan seuran metsästysmaihin. Vastaan on tullut myös ostaja, joka kaupantekotilaisuudessa kertoi ihastuneensa tilan sammaleiseen avokallioon ja tehneensä tarjouksen, koska hänestä oli niin mukava kävellä siellä kalliolla. Ilmasto- ja hiilikeskustelu vaikuttaa myös metsäalalla, ja erilaisia suojelutavoitteita on esitetty. Ainakaan vielä näillä ei kuitenkaan näytä olevan suurempia vaikutuksia metsätilakauppaan.
Tällä hetkellä metsätilamarkkinoilla on huomattavasti enemmän ostajia kuin myyjiä. Ostokannalla on edelleen sekä metsärahastoja, yhteismetsiä, isompia ja pienempiä yrityksiä sekä yksityisiä. Korkojen noususta huolimatta metsä on edelleen vakaa ja haluttu sijoitus- ja arvonsäilytysmuoto. Tiloja ostetaan myös pysyvään suojeluun. Myös puukauppojen kantohinnat ovat nousseet ja niiden myös odotetaan pysyvän korkeammalla, koska puuntuonti Venäjältä on Ukrainan sodan takia tyrehtynyt.
Metsätilan myyntiä harkitsevan ei siis kannata jättää tilaa myymättä kysynnän puutteen takia. Tulevaisuuden ennustaminen on vaikeaa, mutta on mielenkiintoista nähdä tulevaisuutta. Erilaiset metsärahastot ovat keränneet paljon sijoittajien rahaa viime vuosina. Mitä tapahtuu, jos ja kun näistä rahastoista aletaan nostaa enemmän rahaa ulos kuin niihin tulee uusia sijoituksia? Tuleeko silloin metsätiloja myyntiin avoimille markkinoille?
Vain maastossa suoritettu arvio on tarkka
Metsätilan arvoa ei voi selvittää keskihintatilastoista, vaan tarvitaan aina juuri kyseessä olevan tilan arvio. Tällä hetkellä on tarjolla edullisia arvolaskelmia, jotka laaditaan ilman maastossa käyntiä. Osaa näistä laskelmista on tarkennettu esim. metsänkäyttöilmoitusaineistolla, mutta osa on pelkkää, toisinaan useita vuosia vanhaa, kaukokartoitusaineistoa.
Kokemus on osoittanut näiden tarkkuuden vaihtelevan hyvinkin paljon. Suurimmat epätarkkuudet ovat eri-ikäisrakenteisissa ja hoitamattomissa metsissä. Ilman maastokäyntiä laadituissa laskelmissa ei myöskään oteta kantaa puuston laatuun. Kaukokartoitusaineisto ei tunnista esim. monilatvaisia puita, männyn poikkeuksellista oksaisuutta tai vaikkapa mustakoron pilaamaa kuusikkoa, puhumattakaan myyrien tai hirvien syömistä taimikoista.
Metsänhoitoyhdistyksen arviot metsätilan arvosta sisältävät aina maastokäynnin. Tämä parantaa arvion tarkkuutta ja tilan myynnin yhteydessä ostajat arvostavat maastoarviota korkealle.